SITUATION : LA POSSESSION (LA REUNION) – Etendue sur 2 500
km carrés, au cœur de l’Océan Indien, l’île de la Réunion offre une diversité de
paysages associée à un climat très ensoleillé, tempéré par les alizés. La nature
en a fait un lieu privilégié offrant un cadre de vie exceptionnel. Avec plus de
22 000 habitants, La Possession, située sur la côte ouest est assurément une
commune résidentielle recherchée à proximité des plages, des ports de plaisance
de l’ouest et des pôles économiques, administratifs et commerciaux de l’île : le
centre de Saint-Denis est à 15 minutes et la ville du Port à 5 minutes.
LES LOGEMENTS : La résidence Alexandre est implantée dans un quartier
résidentiel très verdoyant, entre mer et montagne, à deux pas du centre ville de
La Possession, bénéficiant ainsi de la proximité de tous les services
administratifs et commerciaux. A l’architecture traditionnelle, elle se compose
de 120 appartements du T1 au T2 bis prolongés d’une varangue aux prestations et
finitions de qualité pensées pour le confort et la qualité de vie de chacun, sur
un vaste terrain offrant une vue majestueuse sur l’Océan Indien.
PRIX : de 123 492 € à 183 055 € (hors frais d’acquisition).
LIVRAISON : Août 2008.
Garantie revente
· Un potentiel démographique important et une
croissance économique soutenue permettent à la Réunion de connaître une demande
croissante en matière de logements.
· La commune de la Possession conjuguant un cadre verdoyant et la proximité de
l’ensemble des pôles administratifs, économiques et universitaires de St Denis
génère un fort potentiel locatif.
· La situation privilégiée et les équipements de qualité de la résidence
«Alexandre» permettront d’attirer une clientèle à la recherche d’un réel confort
de vie.
· La gestion locative sera assurée par la SIT Océan Indien et sera accompagnée
de l’ensemble des garanties locatives (mise en place du 1er locataire, absence
de locataire, loyers impayés et dégradations).
· Ventes réalisées en Etat Futur d’Achèvement (V.E.F.A.).
Dispositions de la loi de 1967.
· Dispositif fiscal communément appelé « LOI GIRARDIN » permettant aux
contribuables domiciliés en France de bénéficier d’une réduction d’impôt au
titre des investissements réalisés dans des immeubles neufs situés dans les
DOM-TOM, construits ou acquis entre le 22 juillet 2003 et le 31 décembre 2017.
L’immeuble doit être affecté à l’habitation principale du locataire. Cette
affectation doit être effective et continue pendant au moins 5 ans (6 ans pour
le secteur intermédiaire ouvrant droit à une réduction d’impôt majorée).
· La réduction d’impôt, répartie sur 5 ans, est de 50 % du coût de
l’investissement en secteur intermédiaire défini par un plafond de loyer annuel
au m² (140 € dans les départements d’Outre Mer) et par un plafond de ressources
du locataire (26 939 € pour une personne seule ou 49 824 € pour un couple marié,
ces sommes étant majorées en cas de personne(s) à charge.)
· La réduction d’impôt, répartie sur 5 ans, est de 40 % du coût de
l’investissement réalisé hors secteur intermédiaire.
· Pour le calcul de la réduction d’impôt, les sommes prises en compte sont
plafonnées à 1959 € HT par mètre carré de surface habitable.
· La réduction d’impôt est pratiquée sur l’impôt correspondant aux revenus de
l’année d’achèvement ou de l’année d’acquisition si elle est postérieure, sans
prorata temporis.
· La situation privilégiée de la résidence sur un terrain
très accessible, bénéficiant d’une belle vue sur l’océan, dans un quartier des
plus recherchés, à 15 minutes du centre-ville de St Denis, permet d’envisager un
placement sereinement.
· Une opportunité d’investissement en statut « Loi Girardin » (défiscalisation
2007) assurant une importante réduction d’impôt.
· La taille et les compétences reconnues de la société de gestion sécurisent
l’investissement.
· Les prestations proposées associées à une implantation au cœur d’un quartier
résidentiel et des prix particulièrement compétitifs en font une réelle
opportunité d’investissement.
Résidence
Alexandre
LA POSSESSION
Résidence « Alexandre »
LA POSSESSION
Les contribuables domiciliés en France qui investissent dans les DOM-TOM
entre le
22 juillet 2003 (date de promulgation de la loi n°2003-660 du 21 juillet 2003 de
programme pour l’outre-mer) et le 31 décembre 2017 peuvent bénéficier d’une
réduction d’impôt au titre des investissements réalisés directement ou par voie
de
souscription dans le secteur du logement.
La réduction d’impôt répartie sur 5 ans, est égale à 40 % du coût de
l’investissement.
Ce taux est majoré lorsque les investissements sont réalisés dans le secteur du
logement intermédiaire.
Les immeubles ouvrant droit à réduction d’impôt sont les immeubles neufs situés
dans les DOM-TOM construits ou acquis entre le 22 juillet 2003 et le 31 décembre
2017.
L’immeuble doit être affecté à l’habitation principale du locataire, cette
affectation doit
être effective et continue pendant au moins cinq ans (6 ans pour les
investissements
dans le secteur « locatif intermédiaire » qui ouvrent droit à une réduction
d’impôt
majorée) et doit intervenir dans les 6 mois de l’achèvement du logement ou de
son
acquisition si elle est postérieure.
Calcul de la réduction d’impôt
La réduction d’impôt dont bénéficient les contribuables est calculée sur le prix
de
revient de l’acquisition ou de la construction du logement. En cas
d’acquisition, il
convient de retenir le prix effectivement versé (terrain et construction) majoré
des
frais d’acquisition tels que notamment les honoraires de notaire, les droits
d’enregistrement ou la taxe sur la valeur ajoutée.
Pour le calcul de la réduction d’impôt, les sommes prises en compte sont
plafonnées
à 1 959 € par mètre carré de surface habitable1. Il est précisé que pour
l’appréciation
du plafond applicable, la limite de 1 959 € par mètre carré doit être, le cas
échéant,
majoré de la TVA applicable puis multiplié par le nombre de mètre carré de
surface
habitable. Ce plafond sera relevé chaque année au 1er janvier dans la même
proportion que la variation de l’indice INSEE du coût de la construction.
La réduction d’impôt est répartie sur 5 ans.
1 plafond à respecter pour un investissement réalisé à compter du 1er janvier
2007.
Résidence « Alexandre »
LA POSSESSION
A – Dans le secteur locatif libre
La réduction d’impôt dans le secteur locatif libre est égale à 40 % du prix de
revient
de l’investissement.
L’immeuble doit être affecté à l’habitation principale du locataire, cette
affectation doit
être effective et continue pendant au moins cinq ans et doit intervenir dans les
6 mois
de l’achèvement du logement ou de son acquisition.
B – Dans le secteur locatif intermédiaire (voir note ci-après)
Lorsqu’ils réalisent des investissements dans le secteur locatif intermédiaire,
les
contribuables bénéficient d’une majoration de leur réduction d’impôt. Le taux de
la
réduction d’impôt est porté à 50 % si les conditions suivantes sont réunies :
- engagement de louer nu l’immeuble dans les six mois de son achèvement ou
de son acquisition et pendant six ans au moins à compter de la date de prise
d’effet du bail, à des personnes (autres que le conjoint ou les membres de leur
foyer fiscal) qui en font leur habitation principale.
- Le loyer et les ressources du locataire ne doivent pas excéder certains
plafonds fixés par décret.
A titre indicatif, pour les baux conclus en 2007 :
Plafonds de loyer : le loyer annuel par mètre carré de surface habitable,
charges non comprises, ne doit pas dépasser 140 € dans les départements
d’outre mer et Mayotte ou 180 € à Saint-Pierre-et-Miquelon, en Nouvelle
Calédonie, en Polynésie française, dans les îles Wallis et Futuna et les Terres
australes et antarctiques françaises.
Plafonds de ressources du locataire : dans les départements d’outre-mer,
les ressources du locataire figurant sur l’avis d’imposition au titre de 2005 ne
doivent pas excéder 26 939 € (personne seule) ou 49 824 € (couple marié).
Ces sommes sont majorées en cas de personne(s) à charge :
- Personne seule ou couple marié ayant une personne à charge : 52 706 euros
- Personne seule ou couple marié ayant 2 personnes à charge : 55 588 euros
- Personne seule ou couple marié ayant 3 personnes à charge : 59 440 euros
- Personne seule ou couple marié ayant 4 personnes à charge : 63 291 euros
- Majoration par personne à charge à partir de la cinquième : + 4 042 euros.
C – Les majorations supplémentaires
Outre cette réduction de 40 ou 50% du montant de l’investissement selon qu’on se
situe dans le secteur libre ou le secteur intermédiaire, deux majorations
peuvent être
accordées :
- une majoration de 10 % lorsque le logement se situe dans une zone urbaine
sensible.
- une majoration de 4 % lorsque des dépenses d’équipements de production
d’énergie utilisant une source d’énergie renouvelable2 sont réalisées dans le
logement.
2 La liste des équipements ouvrant droit à réduction supplémentaire est
mentionnée à l’article 18-0-bis nouveau
de l’annexe IVau CGI.
La réduction d’impôt est pratiquée sur l’impôt résultant du barème progressif
correspondant aux revenus de l’année d’achèvement ou de l’année d’acquisition si
elle est postérieure. Cette réduction d’impôt ne peut donner lieu à
remboursement. Il
n’y a pas de prorata temporis.
La location intermédiaire
Le dispositif Girardin habitation s’applique à deux secteurs locatif distincts,
le libre et
l’intermédiaire, la location dans le secteur intermédiaire permettant une
réduction
d’impôt majorée (50 % au lieu de 40 %).
En contrepartie de cet avantage fiscal supérieur, nous tenons à attirer votre
attention
sur les contraintes locatives de ce dispositif intermédiaire :
- Les ressources des locataires étant plafonnées, les biens immobiliers ne
peuvent être proposées qu’à un nombre de candidats restreint. Ce moindre
volume de clients potentiels rend donc la mise en location plus difficile que
dans le secteur libre ou la contrainte de ressources ne s’applique pas et peut
engendrer des délais plus longs de mise en place des locataires.
- En raison de ce plafonnement, les locataires sont par ailleurs généralement
moins solvables dans le secteur intermédiaire que dans le secteur libre. Cette
contrainte peut quant à elle générer un risque d’impayés de loyers plus
important dans le secteur intermédiaire que dans le secteur libre.
- Pour les appartements de grande surface au loyer élevé, il existe une
incompatibilité de solvabilité entre le plafond de ressources autorisé par le
législateur et le montant des loyers annuels, obligeant à se tourner vers le
secteur libre.
Résidence « Alexandre »
Distances de quelques grandes villes :
Le Port St Denis St Paul St André St Pierre
La Possession 5 km 13 km 15 km 42 km 72 km
Résidence « Alexandre »
LA POSSESSION
L’île de La Réunion se situe au coeur de l’Océan
Indien. Elle fait partie de l’archipel volcanique des
Mascareignes. Découverte au 16ème siècle, l’île a le
statut de département français depuis 1946.
D’une surface globale de 2500 km², elle offre une
grande diversité de paysages, associée à un climat
très ensoleillé tempéré par les alizés. Elle constitue un
cadre de vie exceptionnel et sait surprendre ses
visiteurs à chaque détour de ses routes accrochées à
la montagne.
Sa population de plus de 750 000 habitants est
constituée d’une mosaïque de peuples vivant en
parfaite harmonie . L’île doit son nom à ce métissage
quasi unique au monde, source d’une richesse
culturelle hors du commun.
L’île bénéficie d’une importante croissance
démographique, et la moyenne d’âge de ses habitants
est inférieure à celle des métropolitains.
L’économie réunionnaise est largement diversifiée:
BTP, Construction, Services aux personnes et aux
entreprises, Agriculture, Tourisme, Commerce.
Elle s’appuie sur des infrastructures comparables aux
meilleurs standards européens, renforcées par
d’importants programmes d’investissements publics.
Sa situation géographique stratégique lui assure
également une position privilégiée pour les activités
internationales.
L’ensemble de ces atouts conjugués aux facteurs
démographiques ont permis à l’île de connaître une
forte croissance économique au cours des 10
dernières années.
La Réunion bénéficie d’une stabilité politique et
institutionnelle remarquable. Elle constitue la seule
région européenne de l’hémisphère sud, et sa
population revendique haut et fort son attachement à
la France et à l’Europe.
Un emplacement géographique privilégié, des
perspectives démographiques fortes, une croissance
économique soutenue et un environnement politique
stable font aujourd’hui de La Réunion une opportunité
rare pour réaliser un investissement immobilier dans
les meilleures conditions.
Commune à taille humaine avec 22 000 habitants, La
Possession est considérée comme le carrefour
géographique, au débouché de la grande falaise,
séparant l’ouest et le nord de l’île. Située à seulement
15 minutes du centre de Saint-Denis, capitale
administrative, financière et économique, facilement
accessible par la route du Littoral, elle occupe une
position stratégique à proximité des principaux pôles
économiques de l’île, des plages et ports de plaisance
de la côte ouest.
Véritable commune résidentielle, La Possession est
dotée de toutes les infrastructures nécessaires au
confort de chacun. Elle offre l’ensemble des
commerces et services ainsi que de nombreux
établissements scolaires et se révèle comme une
commune attractive pour la population active de Saint
Denis à la recherche d’un cadre de vie préservé à
proximité immédiate de la capitale.
La Possession, particulièrement convoitée, profite
pleinement du dynamisme économique de Saint
Denis et bénéficie alors d’un important potentiel
locatif.
Résidence « Alexandre »
LA POSSESSION
La résidence « Alexandre » est
située dans un quartier
résidentiel, à deux pas du centre
ville de La Possession, sur le
chemin départemental menant à
la commune de La Montagne.
D’architecture traditionnelle, elle
bénéficie d’une localisation
privilégiée conjuguant un
environnement verdoyant et un
accès des plus aisés.
Implantée sur un terrain de plus
d’un hectare largement arboré et
offrant une vue panoramique sur
l’Océan Indien, elle est composée
de 120 appartements du T1 au T2
bis aux volumes bien étudiés,
répartis dans 6 corps de bâtiments
sur 3 niveaux.
Conçu pour le plus grand bien-être
de ses occupants, les
appartements proposent des
équipements modernes
garantissant un réel confort :
menuiseries extérieures en
aluminium laqué, carrelage dans
toutes les pièces, faïence murale
dans les pièces d’eau, meuble bas
avec vasque et miroir dans les
salles de bains, cuisines équipées
d’un plan de travail et d’une plaque
électrique avec hotte, placards
entièrement aménagés…
La climatisation, installée dans les
chambres et le séjour ainsi qu’une
parfaite isolation phonique
complètent les qualités
intrinsèques des logements et le
positionnement de standing de
cette résidence.
Chaque appartement est prolongé
d’une varangue afin de profiter
pleinement de la beauté des
espaces verts et de la douceur du
climat réunionnais. Une grande
majorité des logements bénéficiera
d’une vue panoramique sur l’Océan
Indien.
Des équipements de qualité viennent
renforcer le standing de l’ensemble :
ascenseur, finitions soignées,
digicode avec interphone pour le
contrôle d’accès, portail électrique et
télécommandé pour les véhicules.
Chaque logement possède en outre
un emplacement de stationnement.
Enfin, l’aménagement des espaces
a situation de la résidence
verts a fait l’objet d’une attention
toute particulière avec la présence
d’essences exotiques et d’espaces
de vie entièrement engazonnés.
L
Alexandre, ses qualités intrinsèques
et son implantation sur un vaste
terrain dominant la mer favoriseront
un potentiel locatif déjà très important
sur La Possession. Associé à ses
prestations de standing et à un prix
compétitif, l’ensemble fait de cette
opération une réelle opportunité
d’investissement.