Le Consulat - ST DENIS DE LA REUNION
INVESTISSEMENT IMMOBILIER LOCATIF OUTRE MER « LOI GIRARDIN
»
SITUATION : SAINT DENIS (LA REUNION) – Etendue sur 2 500
km², au cœur de l’Océan Indien, l’île de La Réunion offre une diversité de
paysages associée à un climat très ensoleillé, tempéré par les alizés. La nature
en a fait un lieu privilégié offrant un cadre de vie exceptionnel. Avec plus de
140 000 habitants, Saint Denis est la première ville de l’Outre-Mer français.
Capitale administrative, financière et économique, elle étend son influence sur
l’ensemble de l’île. Mélange de modernité et de traditions, Saint Denis cultive
son histoire tout en anticipant son développement futur grâce à des grands
projets qui la positionnent clairement comme une ville européenne tournée vers
l’avenir.
LES LOGEMENTS : La résidence « Le Consulat » est située à seulement 10 minutes
du centre de Saint Denis, en plein cœur du quartier très convoité de
Sainte-Clotilde, un des pôles les plus actifs de la capitale. Elle bénéficie
d’un emplacement privilégié, parfaitement desservi par les transports en commun
et les axes routiers, à proximité de nombreuses infrastructures économiques et
administratives. D’architecture contemporaine, elle se compose de 49
appartements du T1 au T4 duplex prolongés d’une varangue aux prestations et
finitions de qualité pensées pour le confort et la qualité de vie de chacun. La
résidence est, par ailleurs, dotée d’équipements des plus modernes : cuisine
aménagée, climatisation, ascenseur, parking en sous-sol...
PRIX : de 113 748 € à 347 543 € (hors frais d’acquisition).
LIVRAISON : DAT 2008 et remise des clés 1er trimestre 2009.
· Un potentiel démographique important et une
croissance économique soutenue permettent à La Réunion de connaître une demande
croissante en matière de logements.
· Le quartier de Sainte Clotilde est un secteur en pleine expansion concentrant
de nombreuses entreprises, centres d’affaires et équipements administratifs,
générant de ce fait une forte demande locative.
· La situation privilégiée et les équipements de qualité de la résidence «Le
Consulat» permettront d’attirer une clientèle à la recherche d’un réel confort
de vie.
· La gestion locative sera assurée par la SIT Océan Indien et sera accompagnée
de l’ensemble des garanties locatives (mise en place du 1er locataire, absence
de locataire, loyers impayés et dégradations).
Ventes réalisées en Etat Futur d’Achèvement
(V.E.F.A.). Dispositions de la loi de 1967.
· Dispositif fiscal communément appelé « LOI GIRARDIN » permettant aux
contribuables domiciliés en France de bénéficier d’une réduction d’impôt au
titre des investissements réalisés dans des immeubles neufs situés dans les
DOM-TOM, construits ou acquis entre le 22 juillet 2003 et le 31 décembre 2017.
L’immeuble doit être affecté à l’habitation principale du locataire. Cette
affectation doit être effective et continue pendant au moins 5 ans (6 ans pour
le secteur intermédiaire ouvrant droit à une réduction d’impôt majorée).
· La réduction d’impôt, répartie sur 5 ans, est de 50 % du coût de
l’investissement en secteur intermédiaire défini par un plafond de loyer annuel
au m² (140 € dans les départements d’Outre Mer) et par un plafond de ressources
du locataire (26 939 € pour une personne seule ou 49 824 € pour un couple marié,
ces sommes étant majorées en cas de personne(s) à charge.)
· La réduction d’impôt, répartie sur 5 ans, est de 40 % du coût de
l’investissement réalisé hors secteur intermédiaire.
· Pour le calcul de la réduction d’impôt, les sommes prises en compte sont
plafonnées à 1959€HT par mètre carré de surface habitable.
· La réduction d’impôt est pratiquée sur l’impôt correspondant aux revenus de
l’année d’achèvement ou de l’année d’acquisition si elle est postérieure, sans
prorata temporis.
· La situation privilégiée de la résidence à proximité des
nombreuses infrastructures financières, économiques, administratives,
commerciales, sportives et culturelles offertes par le quartier, à 10 minutes du
centre-ville de Saint Denis, permet d’envisager un placement sereinement.
· Une opportunité d’investissement en statut « Loi Girardin » (défiscalisation
2008) assurant une importante réduction d’impôt.
- Garantie revente
· La taille et les compétences reconnues de la société de gestion sécurisent
l’investissement.
· Les prestations proposées associées à une implantation au cœur d’un quartier
recherché et des prix compétitifs en font un programme de très grande qualité
garantissant une réelle valorisation patrimoniale
Résidence « Le Consulat»
Saint Denis – LA REUNION
Les contribuables domiciliés en France qui investissent dans les DOM-TOM
entre le
22 juillet 2003 (date de promulgation de la loi n°2003-660 du 21 juillet 2003 de
programme pour l’outre-mer) et le 31 décembre 2017 peuvent bénéficier d’une
réduction d’impôt au titre des investissements réalisés directement ou par voie
de
souscription dans le secteur du logement.
La réduction d’impôt répartie sur 5 ans, est égale à 40 % du coût de
l’investissement.
Ce taux est majoré lorsque les investissements sont réalisés dans le secteur du
logement intermédiaire.
Les immeubles ouvrant droit à réduction d’impôt sont les immeubles neufs situés
dans les DOM-TOM construits ou acquis entre le 22 juillet 2003 et le 31 décembre
2017.
L’immeuble doit être affecté à l’habitation principale du locataire, cette
affectation doit
être effective et continue pendant au moins cinq ans (6 ans pour les
investissements
dans le secteur « locatif intermédiaire » qui ouvrent droit à une réduction
d’impôt
majorée) et doit intervenir dans les 6 mois de l’achèvement du logement ou de
son
acquisition si elle est postérieure.
Calcul de la réduction d’impôt
La réduction d’impôt dont bénéficient les contribuables est calculée sur le prix
de
revient de l’acquisition ou de la construction du logement. En cas
d’acquisition, il
convient de retenir le prix effectivement versé (terrain et construction) majoré
des
frais d’acquisition tels que notamment les honoraires de notaire, les droits
d’enregistrement ou la taxe sur la valeur ajoutée.
Pour le calcul de la réduction d’impôt, les sommes prises en compte sont
plafonnées
à 1 959 € par mètre carré de surface habitable1. Il est précisé que pour
l’appréciation
du plafond applicable, la limite de 1 959 € par mètre carré doit être, le cas
échéant,
majoré de la TVA applicable puis multiplié par le nombre de mètre carré de
surface
habitable. Ce plafond sera relevé chaque année au 1er janvier dans la même
proportion que la variation de l’indice INSEE du coût de la construction.
La réduction d’impôt est répartie sur 5 ans.
1 plafond à respecter pour un investissement réalisé à compter du 1er janvier
2007.
A – Dans le secteur locatif libre
La réduction d’impôt dans le secteur locatif libre est égale à 40 % du prix de
revient
de l’investissement.
L’immeuble doit être affecté à l’habitation principale du locataire, cette
affectation doit
être effective et continue pendant au moins cinq ans et doit intervenir dans les
6 mois
de l’achèvement du logement ou de son acquisition.
B – Dans le secteur locatif intermédiaire (voir note ci-après)
Lorsqu’ils réalisent des investissements dans le secteur locatif intermédiaire,
les
contribuables bénéficient d’une majoration de leur réduction d’impôt. Le taux de
la
réduction d’impôt est porté à 50 % si les conditions suivantes sont réunies :
- engagement de louer nu l’immeuble dans les six mois de son achèvement ou
de son acquisition et pendant six ans au moins à compter de la date de prise
d’effet du bail, à des personnes (autres que le conjoint ou les membres de leur
foyer fiscal) qui en font leur habitation principale.
- Le loyer et les ressources du locataire ne doivent pas excéder certains
plafonds fixés par décret.
A titre indicatif, pour les baux conclus en 2007 :
Plafonds de loyer : le loyer annuel par mètre carré de surface habitable,
charges non comprises, ne doit pas dépasser 140 € dans les départements
d’outre mer et Mayotte ou 180 € à Saint-Pierre-et-Miquelon, en Nouvelle
Calédonie, en Polynésie française, dans les îles Wallis et Futuna et les Terres
australes et antarctiques françaises.
Plafonds de ressources du locataire : dans les départements d’outre-mer,
les ressources du locataire figurant sur l’avis d’imposition au titre de 2005 ne
doivent pas excéder 26 939 € (personne seule) ou 49 824 € (couple marié).
Ces sommes sont majorées en cas de personne(s) à charge :
- Personne seule ou couple marié ayant une personne à charge : 52 706 euros
- Personne seule ou couple marié ayant 2 personnes à charge : 55 588 euros
- Personne seule ou couple marié ayant 3 personnes à charge : 59 440 euros
- Personne seule ou couple marié ayant 4 personnes à charge : 63 291 euros
- Majoration par personne à charge à partir de la cinquième : + 4 042 euros.
C – Les majorations supplémentaires
Outre cette réduction de 40 ou 50% du montant de l’investissement selon qu’on se
situe dans le secteur libre ou le secteur intermédiaire, deux majorations
peuvent être
accordées :
- une majoration de 10 % lorsque le logement se situe dans une zone urbaine
sensible.
- une majoration de 4 % lorsque des dépenses d’équipements de production
d’énergie utilisant une source d’énergie renouvelable2 sont réalisées dans le
logement.
La réduction d’impôt est pratiquée sur l’impôt résultant du barème progressif
correspondant aux revenus de l’année d’achèvement ou de l’année d’acquisition si
elle est postérieure. Cette réduction d’impôt ne peut donner lieu à
remboursement. Il
n’y a pas de prorata temporis.
La location intermédiaire
Le dispositif Girardin habitation s’applique à deux secteurs locatif distincts,
le libre et
l’intermédiaire, la location dans le secteur intermédiaire permettant une
réduction
d’impôt majorée (50 % au lieu de 40 %).
En contrepartie de cet avantage fiscal supérieur, nous tenons à attirer votre
attention
sur les contraintes locatives de ce dispositif intermédiaire :
- Les ressources des locataires étant plafonnées, les biens immobiliers ne
peuvent être proposées qu’à un nombre de candidats restreint. Ce moindre
volume de clients potentiels rend donc la mise en location plus difficile que
dans le secteur libre ou la contrainte de ressources ne s’applique pas et peut
engendrer des délais plus longs de mise en place des locataires.
- En raison de ce plafonnement, les locataires sont par ailleurs généralement
moins solvables dans le secteur intermédiaire que dans le secteur libre. Cette
contrainte peut quant à elle générer un risque d’impayés de loyers plus
important dans le secteur intermédiaire que dans le secteur libre.
- Pour les appartements de grande surface au loyer élevé, il existe une
incompatibilité de solvabilité entre le plafond de ressources autorisé par le
législateur et le montant des loyers annuels, obligeant à se tourner vers le
secteur libre.
2 La liste des équipements ouvrant droit à réduction supplémentaire est
mentionnée à l’article 18-0-bis nouveau
de l’annexe IVau CGI.
Résidence « Le Consulat»
Saint Denis – LA REUNION
L’île de La Réunion se situe au coeur de l’Océan
Indien. Elle fait partie de l’archipel volcanique des
Mascareignes. Découverte au 16ème siècle, elle a le
statut de département français depuis 1946.
D’une surface globale de 2 500 km², elle offre une
grande diversité de paysages, associée à un climat
très ensoleillé tempéré par les alizés. Elle constitue un
cadre de vie exceptionnel et sait surprendre ses
visiteurs à chaque détour de ses routes accrochées à
la montagne.
Sa population de plus de 750 000 habitants est
constituée d’une mosaïque de peuples vivant en
parfaite harmonie. L’île doit son nom à ce métissage
quasi unique au monde, source d’une richesse
culturelle hors du commun.
Elle bénéficie d’une importante croissance
démographique et la moyenne d’âge de ses habitants
est inférieure à celle des métropolitains.
L’économie réunionnaise est largement diversifiée :
BTP, construction, services aux personnes et aux
entreprises, agriculture, tourisme, commerce...
Elle s’appuie sur des infrastructures comparables aux
meilleurs standards européens, renforcées par
d’importants programmes d’investissements publics.
Sa situation géographique stratégique lui assure
également une position privilégiée pour les activités
internationales.
L’ensemble de ces atouts conjugués aux facteurs
démographiques lui ont permis de connaître une forte
croissance économique au cours des 10 dernières
années.
La Réunion bénéficie d’une stabilité politique et
institutionnelle remarquable. Elle constitue la seule
région européenne de l’hémisphère sud et sa
population revendique haut et fort son attachement à
la France et à l’Europe.
Un emplacement géographique privilégié, des
perspectives démographiques fortes, une croissance
économique soutenue et un environnement politique
stable font aujourd’hui de La Réunion une opportunité
rare pour réaliser un investissement immobilier dans
les meilleures conditions.
SAINT-DENIS
Avec plus de 140 000 habitants, Saint-Denis est la
première ville de l’Outre-Mer français. Capitale
administrative, financière et économique, elle étend
son influence sur l’ensemble de l’île, concentrant
hommes et activités. Saint-Denis regroupe le tiers des
entreprises de commerces, de services et d’industries
présentes à La Réunion. Son aéroport international
inscrit l’île dans la croissance économique de ses
voisins asiatiques.
Sa population est majoritairement composée de
cadres supérieurs, de professions intermédiaires, de
fonctionnaires et d’étudiants, disposant pour la plupart
d’un pouvoir d’achat important et contribuant à son
dynamisme.
Mélange de modernité et de traditions, Saint-Denis
cultive aussi son histoire : ses nombreux monuments,
médiathèques, théâtres, musées et jardin botanique
font aussi de la ville un pôle culturel apprécié et
reconnu.
Dès aujourd’hui Saint-Denis anticipe son
développement futur : tramway, centre ville piétonnier
en accès direct vers un vaste pôle commercial,
réaménagement du littoral avec plages et base
nautique, salle de concert moderne, autant de grands
projets qui la positionnent clairement comme une ville
européenne au coeur de l’Océan Indien tournée vers
l’avenir et soucieuse de préserver son identité.
Saint Denis – LA REUNION
LE CONSULAT
La Résidence « Le Consulat » est située à seulement
10 minutes du centre ville de Saint-Denis, en plein
coeur du quartier résidentiel très convoité de Sainte-
Clotilde, un des pôles les plus actifs de la capitale.
De nombreux centres d’affaires, entreprises,
équipements culturels et administratifs s’y concentrent
et font de Sainte-Clotilde un secteur en pleine
expansion. L’implantation du campus universitaire à
proximité de la résidence, ainsi que l’Hôtel de Région,
le rectorat et des centres de recherches créent une
importante activité, générant de ce fait une forte
demande locative.
Elle bénéficie ainsi d’un emplacement privilégié,
parfaitement desservi par les transports en communs
et les axes routiers, proche des nombreuses
infrastructures financières, économiques,
administratives, commerciales, sportives et culturelles
offertes par le quartier.
Son excellente situation lui permettra par ailleurs de
trouver à 5 minutes à pied le futur tram-train reliant
prochainement Saint-Benoît à Saint-Joseph.
L’architecture de la résidence d’inspiration
contemporaine s’intègre harmonieusement au
caractère de l’île. Les façades colorées s’inspirent
des habitations créoles assurant à l’ensemble une
parfaite intégration dans l’environnement.
Doté de prestations de grande qualité, le programme
se compose de 49 appartements aux volumes aérés
parfaitement étudiés, du type 1 au type 4 duplex,
répartis sur 7 niveaux.
Conçus pour le plus grand bien-être de ses
résidants, les logements proposent des
équipements modernes : carrelage dans toutes
les pièces, faïence murale dans les pièces d’eau,
meuble bas avec vasque dans les salles de bains,
cuisine comprenant meubles haut et bas, plaque
vitrocéramique et hotte, placards aménagés,
climatisation dans les chambres, confort
acoustique parfaitement maîtrisé...Ascenseur,
finition soignée et parking en sous-sol complètent
les qualités intrinsèques de la résidence. De plus,
un système de visiophone garantit la tranquillité et
la sécurité des occupants.
Les larges baies vitrées des séjours s’ouvrent sur
des varangues ou des terrasses permettant de
profiter à loisir du soleil réunionnais.
Ascenseur, finition soignée et parking en sous-sol
complètent les qualités intrinsèques de la
résidence. De plus, un système de visiophone
garantit la tranquillité et la sécurité des occupants.
Les commerces et services alentours assureront
le confort quotidien des résidants. La proximité du
littoral leur permettra, par ailleurs, de bénéficier de
la douceur du climat apporté par l’océan.
La localisation de la résidence « Le Consulat », dans un quartier
particulièrement actif économiquement, à 10
minutes du centre ville de Saint-Denis lui confère un fort potentiel locatif
garantissant une réelle valorisation
patrimoniale.
Une expérience reconnue depuis 30 ans
La S.I.T est titulaire de la carte professionnelle Gestion Immobilière depuis
1978.
Son activité de gestion immobilière regroupe le syndic de copropriété et la
gestion d'appartements.
En proposant une couverture géographique élargie sur l’ensemble du territoire
français (Métropole et
Outre-Mer) et des implantations récentes en Espagne, la S.I.T assure la gestion
de plus de 20 000
logements indépendants ou regroupés dans des ensembles de tous types
(copropriétés classiques,
résidences services, biens isolés, etc ).
Une gestion optimisée
L’objectif principal de la S.I.T. est de dégager le propriétaire bailleur de
toutes les formalités et de tous
les soucis inhérents à la location et à la gestion d’un bien immobilier. Elle
s’engage systématiquement à
informer le propriétaire de l’actualité de la gestion de son bien.
Pour une plus grande rapidité, toutes les opérations comptables sont
centralisées sur le siège social.
Les bureaux locaux, à vocation commerciale, sont connectés, via Internet en
temps réel, au serveur
central pour échanger les données.
FONDATIONS
Fouilles par tous moyens appropriés.
Fondations par semelles filantes et longrines sur plots BA, suivant études Béton
Armé, et avis du Bureau de Contrôle.
GROS OEUVRE
- Murs de façades, pignons : en béton banché, ou agglos, finition pour recevoir
peinture étanche murs de refends intérieur en béton banché finition pour
recevoir peinture
- Planchers sur étage courant : en béton armé (prédalle ou poutrelle béton armé
et hourdis), sous-face destinée à recevoir un enduit garnissant, le dessus
recevant les sols scellés avec résiliant phonique selon norme en vigueur
ETANCHEITE
Les terrasses recevront une étanchéité multicouche ou liquide, suivant les cas.
Les toitures terrasses reçoivent un isolant thermique sous l’étanchéité, si
elles
sont situées sur un logement.
CLOISONS DE DISTRIBUTION INTERIEURES
Les cloisons seront du type placostill avec ossature métalliques et plaques de
plâtre hydrofuge
REVETEMENTS DES SOLS
Sur toute la surface des logements, varangues et terrasses :
Carrelage grès émaillé 0.30 x 0.30, pose au mortier sur chape avec isolant
phonique.
Plinthes grès émaillé assorties.
EQUIPEMENT CUISINE
- Pour type 1 : ensemble kitchenette avec meuble (bas et haut avec
emplacement micro-onde) comprenant un évier résine 1 bac, 1 égouttoir, une
plaque vitrocéramique 2 feux, une hotte aspirante, un réfrigérateur, une attente
machine à laver avec évacuation
- Pour type 2 dito type1 mais évier résine 2 bacs
- Pour autres logements : Idem, mais une plaque vitrocéramique 4 feux,
emplacement pour frigo Deux attentes machines à laver avec évacuations.
PEINTURES et FAIENCES
- Cuisines : faïence 0.15 X 0.15ou 0.20 x 0.20 sur une hauteur de 0.60 m
audessus
du plan de travail
- Salle de Bains : faïence de couleur 0.20 x 0.20. Localisation : sur 2,00 m de
haut au pourtour de la baignoire ou douche selon le cas
- Sur porte palière : lazure ou peinture
- Sur menuiserie intérieure : 2 couches de peinture glycérophtalique sur
préparation ou lazure.
- Sur plafond béton : gouttelettes fines projetées ou peinture lisse
- Sur faux plafond en étage : peinture acrylique.
- Sur les murs des pièces sèches : 2 couches de peinture vinylique de couleur
après préparation des fonds.
- Sur les murs des pièces humides (hors zones en faïence) : 2 couches de
peinture glycérophtalique de couleur après préparation des fonds.
MENUISERIES INTERIEURES
- Huisseries : métalliques ou bois.
- Porte palière : à âme pleine acoustique avec serrure de sûreté 3 points.
Parement extérieur mouluré, intérieur lisse.
- Portes intérieures : de type post-formées.
- Quincaillerie : série Golf de chez Bézeau ou similaire.
.- Porte de placard : selon plan, de type Sogal coulissant.
-équipement placards : étagères en mélamines avec séparation
penderies équipées de tringle selon cas
MENUISERIES EXTERIEURES
Menuiseries aluminium ou PVC.
Occultations des baies des chambres par volets roulants aluminium ou PVC
avec manoeuvre manuelle
Occultation des séjours rdch par volets roulants a commande électrique
Claustras des varangue en alu laqué fixes et coulissant
ELECTRICITE
Type d'installation encastrée dans dalles, murs et cloisons depuis tableau
électrique.
Puissance selon type de logement.
Appareillage, type LEGRAND série Mosaïque, ou équivalent.
Les logements seront équipés comme suit :
- Séjour : point lumineux central en va et vient, prises
- Chambre : point lumineux central, prises
- Cuisine : point lumineux central, prises, prise 20 A pour machine à laver
, prise pour four.
- Salle de bains : point lumineux en applique sur meuble
- varangue : point lumineux avec globe et prise étanche
- Dégagement : point lumineux.
EQUIPEMENT DE TELECOMMUNICATION
- Télévision : 1 prise TV dans le séjour et dans une chambre.
- Téléphone : 1 prise d'arrivée, équipée d'un conjoncteur, dans le séjour et
dans une
chambre.
- Télévision : antenne collective rateau et parabolique en toiture du bâtiment
- visiophone: pour contrôle d’accès aux logements depuis l’entrée de la
Résidence.
V.M.C.
Ventilation mécanique contrôlée avec bouches d’extraction dans les cuisines, WC,
et
salles de bains.
Désenfumage de la cage d’escalier par châssis à commande manuelle.
CLIMATISATION
Climatisation par système split a commande individuelle pour les chambres des
logements
PRODUCTION D’EAU CHAUDE
Production et distribution d’eau chaude : par ballon électrique. Capacité : Type
1: 50
litres Deux pièces : 100 litres. Autres logements : 150 litres.
Evacuation : en PVC.
APPAREILS SANITAIRES
Equipement sanitaire et plomberie : distribution en cuivre ou rétube.
De couleur blanche, marque ROCA ou PORCHER ou similaire : bac à douche en
porcelaine ou baignoire acrylique selon plan, avec ensemble douchette téléphone.
Meuble vasque avec portes et étagère. Cuvette WC en porcelaine avec réservoir
attenant. Robinetterie mitigeuse de marque ROCA ou PORCHER ou similaire sur tous
les appareils.
EQUIPEMENT DES IMMEUBLES
- Hall d’entrée et paliers d’étages : décoration selon étude de l’architecte.
Sol : carrelage grès cérame 0,30 x 0,30
- Murs : revêtement décoratif ou peinture, au choix de l’architecte.
- Eclairage : par points lumineux commandés par détecteurs de présence
- Batterie de boites aux lettres : selon normes PTT.
-Ascenseur : installation conformes aux normes en vigueur
- Cages d’escalier : marches, contremarche et palier en ciment.
- Murs et plafond : brut de béton avec couche de peinture acrylique
-coursives :en béton,garde-corps en serrurerie
-.local poubelle : commun au niveau d’accès à la résidence.
EQUIPEMENTS EXTERIEURS
- Eclairage des parkings : sous bâtiment par minuterie. Bacs à sable et
extincteurs
selon normes de sécurité.
- Assainissement des eaux usées : par raccordement au réseau de la commune.
- Alimentation eau potable : par raccordement au réseau de la commune.
- Branchements eau particulier : en polyéthylène jusqu’aux gaines communes de
l’immeuble.
- Réseau téléphonique : raccordement en souterrain au réseau PTT.
- Electricité : alimentation en souterrain jusqu’aux gaines palières. Tableau
disjoncteur
intérieur à chaque logement.
- Eclairage extérieur : par réseau souterrain.
- Espaces verts : engazonnés et plantés d’arbres à hautes tiges et d’arbustes.
Nota : Les produits indiqués sous le nom de leur fabricant, peuvent être
remplacés par des marques concurrentes de qualité
égale ou supérieure.
Le maître d'Ouvrage se réserve le droit de modifier certains détails dans la
mesure où il se révèlerait une obligation
ou une possibilité d'amélioration de fonctionnement.